Deutschen Anlegern wird eine starke Abneigung gegen den Fiskus nachgesagt. Gibt es eine Möglichkeit, Steuern zu sparen, schlagen sie zu. Auch heute noch gibt es vereinzelt geschlossene Fonds, die bei der Konzeption vor allem auf steuerliches Tuning setzen. Häufig werden hierdurch bei unsicherer Realisierung der steuerlichen Vorteile Ertragschancen vergeben. Ein Bespiel dafür sind vermögensverwaltend konzipierte Fonds, die in eine Vielzahl von Immobilien investieren, im Wesentlichen also Zweitmarktfonds. „Zweitmarktfonds für Immobilien sind für eher sicherheitsorientierte Investoren prinzipiell ein gutes Konzept. Sie investieren nicht nur in weitgehend inflationsgeschützte Sachwerte, sondern sie identifizieren die Zielinvestments nach der bereits gezeigten Performance und nicht allein nach Prognosen. Zudem wird durch die größere Anzahl an Zielobjekten gegenüber den Single-Asset-Fonds eine Risikodiversifikation erreicht“, sagt Wolf-Dieter Ruch, Geschäftsführer des Hamburger Emissionshauses Real Invest.
Wenn die erhoffte Wertsteigerung eines Immobilienzweitmarktfonds zum Laufzeit-Ende dann noch steuerfrei vereinnahmt werden soll, klingt das natürlich interessant. Aber: „Für Immobilieninvestments im Allgemeinen und Immobilienzweitmarktfonds im Speziellen gelten komplexe steuerliche Regelungen. Investoren und Berater sollten daher genau prüfen, ob das jeweilige steuerliche Konzept mit Blick auf die Geschäftsidee und den Markt sinnvoll und auch tragfähig ist. Hierbei sind die alternativen Konzeptionen mit ihren einzelnen Vor- und Nachteilen – so auch die tatsächlichen steuerlichen Unterschiede zwischen den vermögensverwaltenden und den gewerblichen Zweitmarktfonds – miteinander zu vergleichen“ ergänzt Jörn Dieckmann, geschäftsführender Gesellschafter bei der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Dr. Steinberg & Partner GmbH in Hamburg.
Steuer-Tuning: Einschränkungen im Handeln und unsichere Steuervorteile
Riskant ist für vermögensverwaltende Zweitmarktfonds die drohende Qualifizierung eines gewerblichen Grundstückshandels schon auf Fondsebene, die neben der laufenden Gewerbesteuerpflicht auch die Einkommensteuerpflicht der Veräußerungsergebnisse nach sich zieht. Ausschlaggebend hierfür ist die so genannte Drei-Objekt-Grenze. „Verkauft beispielsweise der Fonds innerhalb von zehn Jahren mindestens drei Fondsanteile oder mittelbar drei Immobilien im Wert von jeweils über 250.000 Euro – maßgeblich ist nicht nur der Wert des Fondsanteils, sondern auch der dahinter stehende Immobilienwert bei Veräußerung – kann der vermögensverwaltende Status vom Finanzamt aberkannt werden. Und zwar rückwirkend bis zum Beginn“, warnt Dieckmann. Das Problem dabei: Dem Fondsmanagement ist es kaum möglich, dieses Risiko mit Sicherheit auszuschließen. Denn als Verkauf gilt auch, wenn die Anleger eines Zielfonds beschließen, den Fonds aufzulösen. Dieckmann: „Wir empfehlen diesen Aspekt vor dem Hintergrund des langfristigen Zeithorizonts von zehn Jahren bei der Beurteilung des steuerlichen Konzepts zu beachten. Zudem scheidet wegen der so genannten steuerlichen Infizierung eine Investition in gewerbliche Zielfonds aus. Andernfalls entfielen wiederum die steuerlichen Vorteile der Vermögensverwaltung.“
Zusätzliche Renditechancen bei gewerblichen Immobilienzweitmarktfonds
Tritt der Fonds von Anfang an gewerblich auf, entfällt nicht nur das Risiko späterer Steuernachzahlungen auf einen Schlag. Die Freiheit, Fondsanteile aktiv zu handeln, erlaubt auch, zusätzliches Renditepotenzial auszuschöpfen. „Unsere Zweitmarktfonds sind gewerblich, um bewusst Gewinne zu realisieren. So haben wir zum Beispiel einen Anteil des DG Anlage Einkaufscenterfonds zu 270 Prozent des Nennwertes verkauft – das ist ein Plus von 75 Prozentpunkten gegenüber den Anschaffungskosten“, sagt Ruch. Gerade über längere Laufzeiten sei ein aktives Portfoliomanagement sinnvoll, um flexibel Hochpreisphasen auszunutzen. „Als gewerblicher Fonds können wir zudem unbesorgt Anteile über 250.000 Euro und auch gewerbliche Zielfonds kaufen – das vergrößert unsere Einkaufsmöglichkeiten um etliche gute Objekte“, so Ruch. Auch wollen viele Anleger heute flexibler investieren und bevorzugen auch bei geschlossenen Fonds Laufzeiten unter 10 Jahren – auch für diese Anleger sind gewerbliche Fonds ideal.
Doch was kostet die Sicherheit und Flexibilität den Anleger eines gewerblich geprägten Fonds? „Tatsächlich ist der Unterschied geringer als landläufig angenommen“, erläutert Dieckmann. Zu berücksichtigen sind die Gewerbesteuerpflicht sowie die Einkommensteuerpflicht der Veräußerungsergebnisse, also Veräußerungserlös abzüglich der fortgeschriebenen Anschaffungskosten der Zielanteile. Auf Grund der Anrechenbarkeit der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer können natürliche Personen in Abhängigkeit der persönlichen steuerlichen Verhältnisse je nach Hebesatz der Gemeinde häufig 80 bis 100 Prozent der Gewerbesteuer wieder zurück erhalten. Dieckmann: „Die Gewerbesteuer spielt aus diesem Grunde unseres Erachtens für die Beurteilung der Vorteilhaftigkeit eines steuerlichen Konzepts eher eine nachrangige Rolle. Und um den Nachteil der Einkommensteuerpflicht korrekt zu bewerten, muss man beachten, dass man die etwaige Steuerfreiheit bei einem vermögensverwaltenden Zweitmarktfonds durch die zehnjährige Haltefrist einschließlich ihrer Risiken erkauft.“
„Wir haben uns schon vor Gründung der Real Invest Reihe ausführlich mit dem Thema Steuern auseinander gesetzt und uns vor dem Hintergrund der Beratungssicherheit und des aktiven Portfoliomanagements bewusst für eine gewerbliche Prägung entschieden. Denn wir wollten eine steuersichere Anlage schaffen, die die Renditen maximiert, statt nur die Steuer gering zu halten. Für den Anleger zählt letztlich das Ergebnis unter dem Strich“, erläutert Ruch.
